ときわ行政書士事務所

ときわ行政書士事務所は会社設立・許認可申請・民事法務を専門とするあなたの街の法律家

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宅建業免許
宅地建物取引業者免許申請 / 宅建業各種変更届 / 供託等手続き / 当事務所の+αサービス


宅地建物取引業者免許申請(免許証有効期間5年)

宅地建物取引業者免許前に!
宅地建物取引業者免許申請をする前に以下のことを検討してみて下さい。
  • ①宅建業の取扱物件・業種、許可区分をどうするのか?
  • ②免許の欠格事由に該当していないか(免許要件)
  • ③代表者・政令2条の2で定める使用人・専任の宅地建物取引主任者
  •  を誰にするのか(免許要件)
  • ④独立した事務所が存するか(免許要件)
  • ⑤営業保証金の準備ができているか?
  • ⑥免許取得までのスケジュールをどうするのか?
①宅建業の取扱物件・業務、許可区分をどうするのか
宅建業者の取扱い商品とは不動産、すなわち、土地や建物です。
宅建業というのは土地や建物の取引業を営むことをいいます。

ここでいう『取引業』とはいったい何かということですが、次のとおりです。

区 分

宅 地 又 は 建 物

自 己 物 件

他人の物件

( 代 理 )

他人の物件

( 媒 介 )

売 買

交 換

貸 借

×

















※不動産賃貸業(貸家貸室業etc.)、不動産管理業(メンテナンス業etc.)、家賃徴収代行などの事業は、宅地建物取引業法の規定外となります。

宅建業免許の区分は、以下のとおりとなります。
●大臣許可と知事許可
大臣免許 営業所の
所在地
知事免許 宅建業を営むための事務所が1つの都道府県内にあるか、2つ以上の都道府県にあるかによる許可区分。
本 店
(主たる事務所)
府内 大阪市 本 店
(主たる事務所)
箕面支店
(従たる事務所)
箕面市 箕面支店
(従たる事務所)
東京支店
(従たる事務所)
府外 東京都
②免許の欠格事由に該当していないか(免許要件)
宅建業の免許を受けるにあたって、免許申請者が業務を行うのに、適していなければならないとされています。
例えば、「宅建取引業に関し不正な行為をするおそれの明らかな人」が適しているとは、とても思えないですよね。ですから、宅建業を行うのに適さないと思われるような場合には、免許を受けることが出来ないのです。
以下、欠格事由の具体例を挙げておきますので、チェックしてみて下さい。
  • ①成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない場合
  • ②宅建取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合
  • ③事務所に法定数の成年者である専任の取引主任者を置いていない場合
  • ④免許申請前5年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした場合
  •                                     etc.
③代表者・政令2条の2で定める使用人・専任の宅地建物取引主任者を誰にするのか(免許要件)
宅建業免許申請において、キーパーソンとなってくるのが『代表者』『政令2条の2で定める使用人』『専任の宅地建物取引主任者』です。
当該事項は、免許要件となってくるので、誰にするのが最適かなど十分検討した上で決めていくことも必要です。
1.代表者・政令2条の2で定める使用人について
免許申請の代表者は、契約締結などの代表権行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければなりません。
法人にあっては、申請者の代表取締役が事務所に常勤できない状況のときは、代表権行使を委任した『政令2条の2で定める使用人』を置く必要があります。

※支店などで代表取締役などが常勤しない従たる事務所には、支店長など政令使用人を常勤させる必要があります。
2.専任の宅地建物取引主任者について
宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者資格試験(通称「宅建試験」)に合格後、実務の経験(又は講習)もあり、取引主任者としての資格登録をし、主任者証の交付を受けている者をいいます。
主たる事務所、従たる事務所ごとに、業務に従事する者5名につき1名以上の割合で、成年者である専任の取引主任者を設置しなければなりません。
その専任の取引主任者は、他の業者との兼務や兼業は基本的に禁止されています。
ですから、「常勤性」と「専従性」が要求されますので、他の法人の役員を兼ねたり、会社員や公務員など他の職業に従事したりすることは原則的にできません。
また、通常の方法では通勤できないような場所に住んでいる場合も「専任」とはみなされませんので、その点もご注意下さい。

『専任の宅地建物取引主任者』は、宅建業免許における核ともいえる人物です。
誰を、どこの事務所に配置するのが最適か、今一度、十分に検討してみましょう。当事務所も専門家としてアドバイス・サポートさせて頂きます。

※ 建設業許可事業者で、経営業務の管理責任者、専任の技術者のような専任性が要求される方は、宅建業での代表者、政令使用人、専任の取引主任者を兼務することができません。ただし、同一法人で同一場所(個人の場合は同一場所)で勤務する場合に限り、大阪府では兼務することができるとされています。
④独立した事務所が存するか(免許要件)
事務所というのは、簡単に言えば営業の拠点となる場所です。
この事務所というのは、ただ単に部屋があればいいというものではありません。一般的には、物理的・社会通念上、宅建業の業務を継続的に行える機能をもち、事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。
つまり、専用の出入口があるなど、他の部屋を通らずに外へ出られる独立した出入口が存在し、四方が床面からの高さが170cm以上の固定式パーテーション等により仕切られて独立していることが必要となります。

また、法人にあっては、商業登記上の本店が主たる事務所となります。
⑤保証金の準備ができているか
免許が下りたあと、もちろん宅建業を営んでいくわけなのですが、その前に、所定の機関に『保証金』というものを供託等しなければならないのです。
これは、お客さんとの取引において、お客さんに損害が生じさせたときの損害賠償金に備えるためのもので、法律等で定められています。
免許の通知後、免許日から3ヶ月以内に所定の届け出をして、免許証を受領しなければなりません。
この手続をせずに期日を経過すると免許が取り消されることになります。
また、手続をせずに営業された場合は、刑罰の対象になりますのでご注意下さい。

詳細は、供託等手続きへここをクリック

もし、保証金の準備ができていないなどの場合には、金融機関等に対する資金調達等の融資手続きもサポートさせて頂きますので、当事務所にお気軽にご相談下さい。
⑥免許取得までのスケジュールをどうするのか
  • Ⅰ.免許申請申込・準備書類等の打ち合わせ→その場で必要書類をお預かりさせて頂く場合もございます。
  • Ⅱ.事務報酬の一部の入金確認後、当職による申請書等書類の作成
  • Ⅲ.御社訪問のうえ、申請書等書類の押印および書類お預かり
  • Ⅳ.当職による申請書類一式最終チェック
  • Ⅴ.事務報酬の残額の入金確認後、当職から官公庁に対して建設業許可申請
  •  →申請受付け後、約1か月(新規・知事の場合)で免許が下ります。
※Ⅱ.からⅤ.まではお急ぎであれば数日で可能です。しかし、人生の一大事という方も多いはずですⅠ.の打ち合わせから、ある程度の余裕をもっての準備・依頼をお願いします。

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宅建業各種変更届

従たる事務所の新設、主たる・従たる事務所の移転
宅建業の営業が繁盛してくると、支店を設けるなど事務所を増設したり、事務所を立地条件が良く・広い場所へ移転などということも出てくるでしょう。
ただ、その場合は、官公庁に30日以内に変更届を提出などの手続きが必要になります。
1.従たる事務所の新設
従たる事務所の新設については、新設事務所分の営業保証金を法務局へ供託するか保証協会へ弁済業務保証金分担金を納付する必要も出てきます。
従たる事務所の新設に係る変更届を官公庁へ提出するまでは、営業を開始することができませんので、ご注意ください。
また、『代表者』『政令2条の2で定める使用人』『専任の宅地建物取引主任者』の変更届も必要になりますので、併せて覚えておいて下さい。

※現在、主たる事務所のみで知事免許を受けていて、従たる事務所を主たる事務所とは違う都道府県で新設する場合は、『大臣免許への免許換え申請』が必要になります。
2.主たる・従たる事務所の移転
事務所の移転とは、ただ、別の所在地に移るだけでなく、同一建物内のフロア移動(2階から3階など)同一事務所内における増床・減床についても事務所の移転と同様の変更届が必要です。(添付書類については一部省略できる場合があります)
事務所の移転については、移転事務所分の『既供託している営業保証金の取戻手続・移転先管轄法務局への新たな供託』または『既加入保証協会へ弁済業務保証金分担金の還付手続、移転先保証協会への弁済業務保証金分担金を新たな納付』の必要も出てきます。

※現在、主たる事務所・他都道府県の従たる事務所(1か所)で大臣免許を受けていて、従たる事務所を主たる事務所の都道府県内に移転させてきた場合は、主たる事務所の『都道府県知事免許への免許換え申請』が必要になります。

代表者・政令2条の2で定める使用人・専任の宅地建物取引主任者の変更
事業を運営していると、人の入れ替わりなどがおこるのは必然です。
『代表者』『政令2条の2で定める使用人』『専任の宅地建物取引主任者』という宅建業におけるキーパーソンが変わることもあり得るでしょう。
この場合は、他の事項の変更と異なり、変更後30日以内に変更届を官公庁に提出しなければならないことに注意して下さい。

人事に変更がありそうな・あった場合は、すぐにお近くの専門家に相談してみて下さい。一緒に対応策なども検討し解決していきましょう。

その他各種変更届
その他の変更事項とは、商号(名称)、役員、代表者・法人の役員・政令で定める使用人・専任の取引主任者の氏名の変更などに関する事項に変更があった場合、および宅建業廃業をした場合には、変更・廃業後30日以内に官公庁に届出を提出しなければなりません。
よくご依頼もある役員変更の届出の場合、当事務所の事務報酬額は金21,000円~サービスをご提供させて頂いております。(変更事項数等により追加料金システム)

ご相談・お問い合わせを頂ければ、無料お見積りもご提供させて頂きますので、当事務所までお気軽にどうぞ。

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供託等手続き

法務局への営業保証金の供託
免許通知のハガキが届いたら、供託金の手続をしなければなりません。主たる事務所(本店)の所在地を管轄する供託所(法務局)へ法定の営業保証金を供託することになります。

供託金の額について
主たる事務所につき 1000万円
従たる事務所1つにつき 500万円

供託が終わりましたら、下記の書類に必要事項を御記入のうえ、申請時に御使用になった印鑑を押印し、官公庁に届け出て、免許証を受領することになります。

必要書類

免許通知のハガキが届いても、①供託・②届出・③免許受領 の手続きを踏まないと営業を開始することはできませんので、ご注意下さい。

なお、次にお話する保証協会へ加入し、弁済業務保証金分担金を支払えば、営業保証金を供託所に供託する必要はありません。

保証協会への加入
保証協会には、(社)全国宅地建物取引業保証協会(社)不動産保証協会の2つが指定されています。

保証協会に加入するためには、弁済業務保証金分担金を支払う必要がありますが、この分担金を支払い、保証協会に加入すれば、法務局に営業保証金を供託する必要はありません。

弁済業務保証金分担金の額
主たる事務所につき 60万円
従たる事務所1つにつき 30万円

尚、保証協会への加入は、保証協会の社員になり得る資格、会費等の規定もあり、入会審査等に日数を要します。(※通常2~3ヶ月かかります。
保証協会への加入をご希望の場合には、免許申請後ただち行ってください。

加入者については、原則、それぞれの協会から免許を受領することになります。

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当事務所の+αサービス

*  他士業とタッグを組んだワンストップサービスの実現!

 当事務所は許認可申請をご依頼して頂いたお客様に、申請後も当事務所を通していろいろな専門サービスをご提  供できるように業務提携他士業(税理士・司法書士・社労士)と協力してワンストップサービスをご提供させて頂いております。

*  アフターサービスが充実!

 当事務所に登記申請書類作成のご依頼を頂けた場合は、『申請書類一式控えの製本(無料)』 『更新申請の提出期限管理(更新月3か月前にハガキ等による申請手続きのお知らせ)(無料)』さらにご希望のお客様には『従事者・専任取引主任者の人事管理(顧問月額10,500円)』をアフターサービスとしてご提供させて頂きます。

*  割引サービス実施中!

 会社設立と併せて許認可(新規)申請をご依頼頂いた場合には、許認可申請の通常の事務報  酬額から『10%OFF』とさせて頂きます。

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